Så meget kan du tjene
Lejeindtægt samt indtægter for forbrugsafgifter skal selvangives. Der findes 2 forskellige opgørelsesmetoder, fast fradrag på 40% og regnskabsmæssigt fradrag.
Eksempel 1:
Fast fradrag på 40%
Denne metode er den letteste og dermed også den mest benyttede til udlejning af feriehuse og ideel til udlejere, hvis udlejning er begrænset af f.eks. egne ophold i feriehuset.
Vælges denne metode er de første 10.000 kr. af bruttolejeindtægten pr. fritidshus skattefri. Bundfradraget er forhøjet til 10.000 kr. i forbindelse med finanslovsaftalen for 2010. I 2011 og fremefter bliver bundfradraget forhøjet med inflationstakten.
Hvis ejendommen sælges kan både køber og sælger få 10.000 kr. bundfradrag for året. Er der tale om udlejning af et sommerhus, som er ejet af flere i forening, er det samlede antal ejere alene berettiget til et bundfradrag på 10.000 kr. i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige lejeindtægt.
Al indtægt (husleje plus lejernes betaling for strøm, olie, telefon m.m.) kan efter bundfradraget på 10.000 kr. fratrækkes yderligere et fradrag på 40%.
40% fradraget dækker samtlige udgifter forbundet med udlejningen. Du skal betale fuld ejendomsværdiskat af sommerhuset hele indkomståret - og der kan ikke fradrages ejendomsskatter ud over 40% fradraget.
Det resterende beløb beskattes som kapitalindkomst.
Eks
Eksempel 1: Fast fradrag på 40%
| Bruttolejeindtægt |
kr. 72.000,- |
| + strøm, olie, telefon mm. |
kr. 8.000,- |
| Samlet lejeindtægt |
kr. 80.000,- |
| Bundfradrag |
kr. 10.000,- |
| Lejeindtægt - bundfradrag |
kr. 70.000,- |
| 40%-fradrag af 70.000 |
kr. 28.000,- |
| Til beskatning som kapitalindkomst |
kr. 42.000,- |
| Skat ved negativ kapitalindkomst 33,5% |
kr. 14.070,- |
| Fortjeneste efter skat 80.000-14.070 |
kr. 65.930,- |
Ejendomsværdiskat og renteudgifter
Du betaler fuld ejendomsværdiskat af feriehuset. Renteudgifterne vedr. lån i huset kan fratrækkes fuldt ud i din skattepligtige indkomst, som negativ kapitalindkomst.
Eksempel 2:
Regnskabsmæssigt fradrag
Denne metode er udregningsmæssigt en smule mere kompliceret, men ved udlejning i større omfang kan metoden være lønsom.
I stedet for at benytte 40% fradragsreglen kan du vælge at foretage en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter. Ved denne metode er der ikke bundfradrag på kr. 10.000, eller 40%-fradrag.
I stedet er det de faktiske udgifter forbundet med udlejningen fratrækkes.
De fradragsberettigede udgifter opgøres forholdsmæssigt i forhold til den samlede udlejningsperiode i indkomståret. Til udgifter regnes vedligeholdelses- og afskrivningsbeløb vedrørende inventar, ejendomsskatter, og andre udgifter forbundet med udlejning.
Vedligeholdelse af selve huset kan fratrækkes. Og herudover kan direkte udgifter ved udlejningen som fx annoncer, mægler, udlejningsbureau, lys, varme mv. fratrækkes fuldt ud.
Når selvangivelsen indsendes bør du medsende en opgørelse, som viser, hvorledes du har opgjort det skattepligtige beløb - og hvor det angives, hvilke perioder sommerhuset har været udlejet.
Den skattepligtige indkomst beskattes som kapitalindkomst.
Eksempel 2: Regnskabsmæssigt fradrag
Bruttolejeindtægt kr. 72.000,-
+ strøm, olie, telefon m.m. kr. 8.000,-
Samlet lejeindtægt kr. 80.000,-
-udgifter til el kr. -4.500,-
-andel af indboforsikring kr. -1.500,-
-afskrivning af inventar kr. -6.000,-
-vedligehold af inventar kr. -5.000,-
Til beskatning (som kapitalindkomstskat) kr. 63.000,-
Ejendomsværdiskat og renteudgifter
Du betaler kun ejendomsværdiskat i de perioder, hvor fritidshuset ikke er udlejet. Renteudgifterne vedr. lån i huset kan fratrækkes fuldt ud i din skattepligtige indkomst, som negativ kapitalindkomst.
Anbefaling
Er du i tvivl om, hvilken metode du skal vælge, vil 40% reglen nok være at anbefale. Ved denne metode skal der fx ikke gemmes kvitteringer for afholdte udgifter. Bemærk desuden, at hvis du én gang har valgt at bruge det regnskabsmæssige fradrag, kan du ikke senere vælge at opgøre udgifterne efter 40% reglen.